La falta de financiación para el desarrollo de suelo urbanizable se ha convertido en uno de los principales retos del sector inmobiliario en España, según las conclusiones extraídas en el evento Real Estate Financing Forum, promovido y organizado por Planner Exhibitions, celebrado ayer en Madrid ante más de 300 asistentes.
En un contexto en el que la banca sigue financiando la compraventa de vivienda, pero apenas participa en el desarrollo de suelo, expertos del sector alertan de que la oferta de vivienda podría verse gravemente comprometida en los próximos años.
Carolina Roca, presidenta de ASPRIMA, subrayó la gravedad del problema: “El sector necesita duplicar la producción de vivienda, pero la financiación para suelo es prácticamente inexistente. Sin inversión en suelo hoy, no habrá vivienda nueva en el futuro”. Además, advirtió que el nuevo fracaso de la reforma de la Ley del Suelo en el Congreso demuestra la falta de soluciones efectivas desde el ámbito político.
El reto de financiar suelo y vivienda asequible
Uno de los principales obstáculos es la falta de inversión extranjera en suelo debido a la inseguridad jurídica y la ausencia de incentivos claros. Mª José Leal, CFO de Aedas Homes, destacó que la banca está activa en la financiación de vivienda terminada, pero es necesario un marco jurídico y económico estable que permita atraer inversión internacional para el desarrollo de suelo.
Actualmente, las principales barreras que impiden que la financiación bancaria o alternativa se destine al desarrollo de suelo son la incertidumbre jurídica, los largos plazos de maduración y la falta de garantías. La industria demanda una revisión de los procesos administrativos para eliminar trabas burocráticas que dilatan la viabilidad de los proyectos. “El mayor problema de financiar el suelo es que no hay certeza sobre cuándo se podrá empezar a construir y cuándo se podrá vender”, explicó Roca.
Según los expertos, sería fundamental que el sector público impulsara avales financieros para reducir el riesgo de inversión en suelo y crear un plan de financiación estructurado. “Si queremos aumentar la oferta de vivienda, necesitamos mecanismos que permitan a los promotores acceder a capital en las primeras fases del desarrollo”, afirmó Jorge Ginés, director general de ASPRIMA. Además, se plantea la necesidad de modificar la calificación del suelo urbanizable en la regulación financiera de Basilea, para que deje de ser tratado como un activo especulativo y pueda beneficiarse de mejores condiciones de financiación.
Desde el Instituto de Crédito Oficial, Santiago Novoa ofreció datos esperanzadores sobre la inversión destinada a vivienda asequible. “En apenas seis meses, el ICO ha financiado más operaciones en vivienda asequible que en los últimos 30 años”, destacó Novoa. Según cifras del ICO, las operaciones financiadas y las que están en proceso de financiación suman más de 2.100 millones de euros para 20.000 viviendas.
Flex Living y financiación alternativa: un nuevo horizonte
En paralelo, nuevas tipologías como el Flex Living han empezado a captar el interés de la banca tradicional, aunque hasta ahora la financiación alternativa ha sido la principal fuente de recursos para estos proyectos.
Tamara Lemos, de Triodos Bank, explicó que los bancos han empezado a financiar este asset class debido a su rápida consolidación, aunque el principal reto sigue siendo la falta de track record. Además, destacó que este tipo de desarrollos requiere una elevada inversión de capital inicial por parte del promotor y un consumo significativo de capital por parte de las entidades financieras.
En este sentido, los expertos señalaron que la apertura de más entidades financieras a la financiación de otros segmentos del Living será un proceso progresivo, a medida que se consoliden experiencias exitosas y se reduzca la percepción de riesgo en este modelo.
Javier Piñeiro, director de Negocio Promotor de Banco Santander, subrayó la importancia de comprender en profundidad los modelos de negocio y los riesgos asociados a estos nuevos segmentos. Aunque reconoció que el sector aún enfrenta ciertas barreras de entrada, afirmó que, con el tiempo y la consolidación del mercado, las operaciones en Flex Living comenzarán a formalizarse con mayor fluidez.
Financiación para vivienda industrializada
Otro de los segmentos emergentes en el sector es la vivienda industrializada, que representa una solución innovadora para agilizar los tiempos de construcción y optimizar costes. Sin embargo, la financiación de este tipo de proyectos sigue siendo un desafío. José Pérez, director general económico financiero de Avintia, destacó que “para impulsar la construcción industrializada es fundamental contar con líneas de financiación específicas que reconozcan sus particularidades y ventajas”. Por su parte, Bernat Martínez, Managing Director de TQ Eurocredit, explicó que la financiación alternativa ha sido la principal vía para este sector hasta ahora, ya que la banca tradicional sigue enfrentando barreras normativas para otorgar crédito a proyectos que dependen de avances constructivos fuera del solar.
Equilibrio entre financiación bancaria y alternativa
El foro también puso de manifiesto la necesidad de un equilibrio entre financiación bancaria y alternativa. Actualmente, la banca concede 12.000 millones en préstamos promotores, mientras que la financiación alternativa apenas alcanza entre 600 y 800 millones, lo que demuestra que todavía es un segmento incipiente, con amplio recorrido. “A pesar de que la diferencia sigue siendo significativa, la financiación alternativa permite viabilizar proyectos que, de otro modo, no se llevarían a cabo, ampliando las posibilidades de desarrollo inmobiliario”, apuntó José Ignacio Morales, Managing Partner de Welz.
Diego Bestard, CEO de Urbanitae, resaltó que la financiación alternativa juega un papel crucial al cubrir segmentos que la banca tradicional no atiende. “No se trata de que el promotor no sea solvente, sino de que ciertos productos no encajan en los criterios de la banca”, explicó. Como ejemplo, mencionó proyectos exclusivos de alto valor que difícilmente encontrarían financiación bancaria pero que sí pueden ser viables a través de crowdfunding inmobiliario. “La financiación alternativa permite dar salida a proyectos que, de otro modo, no se ejecutarían”, añadió.
Durante la sesión de financiación bancaria, se destacó que el mercado ha evolucionado en los últimos años hacia un modelo más prudente y profesionalizado. Un aspecto clave abordado fue la evolución del papel del equity en la financiación de proyectos inmobiliarios y la necesidad de que el promotor aporte equity es una consecuencia directa del aprendizaje de la crisis financiera anterior. “Es un compromiso necesario, incluso la financiación alternativa lo exige. No puede recaer todo el riesgo en el financiador”, señalaron los expertos.
El equilibrio en la estructura de financiación es fundamental: “Si un promotor aporta poco equity, tendrá que compensarlo con un nivel mayor de preventas, y viceversa”, explicaron los ponentes. Además, se destacó que las preventas no solo representan una garantía financiera, sino que también sirven como un indicador clave del potencial éxito comercial de los proyectos. “El nivel de preventas testea la viabilidad comercial de la operación”, subrayó Oriol Forner, quien añadió que este criterio es aún más relevante en mercados sin un historial consolidado. Javier Piñeiro, del Banco Santander, coincidió en la importancia de este factor, destacando que en mercados emergentes o con modelos de negocio novedosos, la validación del interés del comprador es esencial para acceder a financiación.
El evento concluyó con un llamamiento a la colaboración entre entidades financieras, administraciones y promotores para superar los retos estructurales del sector. Los expertos coincidieron en que sin una reforma urgente en la regulación del suelo y sin una mayor implicación de las entidades públicas, España corre el riesgo de agravar el problema del acceso a la vivienda en los próximos años.
