La falta de suelo finalista y la dificultad para anticipar cuánto tiempo llevará su desarrollo se han convertido en dos de los principales obstáculos para aumentar la oferta de vivienda en España. Los grandes desarrollos urbanísticos pueden necesitar entre diez y doce años para transformar un terreno en suelo preparado para construir, incluso cuando la tramitación avanza de manera eficiente, lo que dificulta que el capital disponible se traduzca en nuevas viviendas.
Así se puso de manifiesto durante la primera edición del Landowners & Developers Forum, organizado por Planner Exhibitions y celebrado en El Beatriz Madrid, que reunió a más de 300 profesionales vinculados a la propiedad, la inversión, la financiación y el desarrollo de suelo.
El encuentro evidenció una aparente contradicción, existe demanda residencial, capital interesado en el sector inmobiliario y apetito financiador para el segmento living, pero no suficiente suelo preparado para construir. Entre la disponibilidad de terrenos urbanizables y su conversión en solares edificables se abre un proceso largo y difícil de prever que encarece las operaciones, reduce su rentabilidad y retrasa la llegada de nuevas viviendas al mercado.
En palabras de Eloy Bohúa, CEO de Planner Exhibitions: “El suelo debe ocupar un lugar estable en la agenda del sector inmobiliario. Durante años se ha abordado de forma fragmentada, cuando en realidad exige una visión propia, transversal y de largo plazo. Este foro quiere contribuir a consolidar ese espacio de reflexión y a conectar a todos los actores que intervienen en la creación de ciudad”.
Del suelo disponible al suelo edificable
“El problema no es que no haya suelo; el problema es que no hay suelo finalista”, afirmó Alberto Quemada, CEO de LANDCO. El directivo situó el principal bloqueo en la superposición de legislaciones autonómicas, normativas municipales e informes sectoriales.
Esta complejidad dificulta anticipar tanto el coste como la duración real de los proyectos. “Es muy difícil atraer inversión cuando ni sabes cuánto tienes que poner, ni cuánto vas a tardar, ni cuánto vas a ganar”, explicó Quemada, quien reclamó mayor transparencia normativa, certidumbre temporal y seguridad jurídica.
El impacto resulta especialmente significativo en los grandes desarrollos. José Ignacio Morales, CEO de Crea Madrid Nuevo Norte, señaló que, con el marco regulatorio actual, “es muy difícil bajar de los diez o doce años” para transformar un suelo estratégico en finalista, incluso cuando la tramitación avanza de manera eficiente.
Estos plazos erosionan la rentabilidad, obligan a sostener buena parte del proceso con recursos propios y dificultan que los inversores calculen su horizonte de salida. Además, restan competitividad a los proyectos españoles frente a otros mercados con calendarios más previsibles.
Un capital cada vez más interesado, pero todavía selectivo
La dificultad para convertir suelo urbanizable en solares edificables condiciona también el momento en el que entra el capital. Pese a los riesgos, la escasez de suelo finalista está despertando el interés de inversores nacionales por fases más tempranas del desarrollo.
Según Eduard Mendiluce, CEO de Aliseda, comienzan a surgir family offices interesados en constituir vehículos de entre 100 y 300 millones de euros para invertir en suelo en gestión.
Estos inversores buscan principalmente activos con horizontes próximos a tres años, pagos aplazados vinculados a hitos urbanísticos y rentabilidades cercanas al 15%. Su capacidad, sin embargo, todavía está lejos de cubrir las necesidades del mercado. Mendiluce estimó que serían necesarios “del orden de 8.000 millones de euros más solo en suelo” para acercar la producción de vivienda a las necesidades demográficas del país.
La financiación se concentra, por tanto, en las fases en las que el riesgo urbanístico ya está acotado. La banca tradicional suele incorporarse cuando el suelo es finalista, existe licencia y se dispone de suficientes preventas. La financiación alternativa puede cubrir compras, costes de urbanización o necesidades transitorias, pero su coste dificulta utilizarla en procesos que pueden prolongarse durante cinco, diez o doce años.
Ante estas limitaciones, comienzan a desarrollarse fórmulas complementarias de financiación. Urbanitae participa mediante deuda y equity en operaciones de suelo finalista y, de forma selectiva, en fases anteriores. Avalmadrid, por su parte, ha impulsado un modelo de avales para la compra de suelo destinado a vivienda protegida que permite financiar hasta el 80% del menor importe entre el coste y el valor del activo.
La entidad ha estudiado cerca de 93 millones de euros en avales vinculados a unas 2.750 viviendas protegidas y ha formalizado alrededor de 40 millones para el desarrollo de 1.000 viviendas. El modelo podría replicarse en otras comunidades autónomas siempre que exista la dotación presupuestaria necesaria.
Plazos vinculantes y una gestión administrativa coordinada
Para que ese capital llegue a fases más tempranas, el sector considera imprescindible reducir la incertidumbre administrativa. Patricia Hernández, CEO de Vía Ágora, defendió la necesidad de revisar el número de informes exigidos, identificar responsables y establecer periodos razonables para su emisión. “Si tuviera que escoger una única medida, el silencio administrativo positivo sería la clave”, afirmó.
Hernández propuso también extender al desarrollo de suelo las entidades colaboradoras urbanísticas que ya participan en la concesión de licencias. A ello se suman otras medidas, como una legislación más clara y homogénea, la tramitación simultánea de procesos y la creación de estructuras supramunicipales capaces de centralizar determinados informes sectoriales.
La falta de trazabilidad añade otra capa de complejidad. romotores y propietarios encuentran dificultades para conocer en qué fase se encuentra un expediente, qué organismo debe intervenir o dónde se ha producido el bloqueo.
Entre las experiencias presentadas durante el encuentro destacó el Pla Viure del Ayuntamiento de Barcelona.El municipio creó un departamento único que integra a 23 técnicos y coordina todo el ciclo urbanístico con plazos, indicadores y responsables definidos. El modelo ha permitido activar desarrollos para 10.000 viviendas y mantener 5.600 en marcha, con el objetivo de alcanzar 1.000 viviendas anuales.
Desde la Comunidad de Madrid, Ramón Cubián, director general de Suelo, situó el reto en una perspectiva más amplia: “El corto, el medio y el largo plazo tienen una cosa en común: hay que trabajarlos hoy”. La región impulsa un nuevo marco normativo urbanístico, la creación de cuatro consorcios y la recuperación de otros dos para demostrar la eficacia de las nuevas herramientas y generar confianza en el mercado.
La estabilidad normativa resulta igualmente decisiva. Morales defendió que cualquier estrategia destinada a atraer inversión a largo plazo debe preservar las reglas durante toda la vida del proyecto y evitar que los cambios regulatorios alteren operaciones ya iniciadas.
Las infraestructuras, otro límite para el crecimiento
La tramitación administrativa no es el único factor que condiciona la viabilidad de los proyectos. Las infraestructuras eléctricas, hidráulicas, viarias y de saneamiento representan una parte creciente del coste de crear ciudad.
LANDCO sitúa los costes de urbanización por encima de los 250 euros por metro cuadrado en numerosos ámbitos, un importe que puede hacer inviables proyectos en municipios donde el precio final de la vivienda no permite absorber la inversión. Ante esta situación, el sector reclama una mayor participación pública en las infraestructuras que no prestan servicio exclusivamente a una promoción, sino al conjunto de la ciudad.
A estos costes se añaden la fiscalidad, las cesiones obligatorias y las garantías urbanísticas, que pueden representar entre el 2% y el 12% de la inversión o la urbanización y mantenerse durante años, consumiendo líneas de crédito y capacidad de endeudamiento.
La disponibilidad de electricidad se ha convertido, además, en un nuevo cuello de botella. Según los datos expuestos, la red de distribución está saturada en más de un 90% y algunas infraestructuras acumulan retrasos de entre 7,5 y 10 años. Esta situación refuerza la necesidad de anticipar las redes, elevar los límites de inversión y priorizar los proyectos maduros y los desarrollos residenciales.
Digitalización y flexibilidad para reducir la incertidumbre
Frente a estos obstáculos, la digitalización y la flexibilización del urbanismo se plantearon como dos de las principales palancas de cambio. Ambas pueden contribuir a mejorar la trazabilidad, reducir la discrecionalidad y acelerar la toma de decisiones.
El Ayuntamiento de Madrid presentó Madrid DBP, un sistema basado en modelos BIM que permitirá comprobar de forma semiautomática el cumplimiento de los parámetros urbanísticos y avanzar hacia permisos digitales de construcción. El objetivo es trasladar las tareas repetitivas a herramientas tecnológicas y reservar la intervención humana para las decisiones que requieren análisis y criterio técnico.
Disponer de más datos, sin embargo, no es suficiente si estos no están estructurados, conectados y preparados para convertirse en información útil. La verdadera ventaja reside en interpretarlos y utilizarlos para anticipar la viabilidad de los proyectos, reducir el riesgo de las operaciones y acortar los tiempos de decisión.
Una estrategia compartida para producir más vivienda
El encuentro dejó un consenso transversal: el aumento de la oferta de vivienda debe comenzar mucho antes de la construcción. Producir suelo finalista de forma continuada requiere hacer previsibles los calendarios, anticipar las infraestructuras y coordinar la intervención de administraciones, propietarios, promotores, entidades financieras e inversores.
Los nuevos vehículos de inversión, los avales públicos, los pagos vinculados a hitos, los consorcios urbanísticos y la digitalización ofrecen vías para movilizar el capital disponible. Su eficacia dependerá de que estos instrumentos se apoyen en un urbanismo más flexible, pero también en reglas claras, seguridad jurídica, participación ciudadana y colaboración público-privada. Solo así será posible acelerar la transformación del suelo y responder con mayor rapidez a las necesidades de vivienda y crecimiento de las ciudades.
El evento ha contado con el apoyo de un amplio ecosistema de partners: como Leading Partners, Aliseda y LandCo; como Silver Partner, Vía Ágora; como Bronze Partners, CBRE, Crea Madrid Nuevo Norte, Grupo JRU, Grupo ST, Iberdrola Inmobiliaria, Savills España, TQ Eurocredit y Urbanitae; como Partner Colaborador, Civislend, Eversheds Sutherland y REBS.